Pr'et immobilier, rachat de credit, régle du taux d'endettement - ARC®

Prêt immobilier : cette astuce pour contourner la règle du taux d'endettement.

Source moneyvox

Mais avec le durcissement des règles du crédit immobilier depuis le 1er janvier, en particulier du taux d'endettement (35% maximum), un autre public, aux revenus plus confortables, se présente « Le regroupement de crédits s'est beaucoup diversifié, confirme Cécile Roquelaure. Cela s'est ouvert à beaucoup d'autres projets et à des ménages qui souhaitent faire des travaux, construire une piscine ou investir dans l'immobilier locatif par exemple. »

« Il y a trois ans, on était plutôt sur 25% des personnes qui venaient pour un nouveau projet et 75% pour faire baisser leurs mensualités, détaille Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Aujourd'hui, on est sur du 50-50. Ce sont des gens qui ont déjà un crédit et qui ne peuvent pas financer un nouveau projet avec un crédit classique. Cela va servir à contourner le taux d'endettement.

Économisez jusqu'à 70% sur votre assurance emprunteur « Aujourd'hui, des clients vraiment endettés ça représente 30 à 35% de nos dossiers, conforte Julie Herman, directrice d'agence chez Partners Finances.

On est plutôt sur une clientèle qui veut anticiper la gestion de son budget. On a l'impression que de plus en plus nos clients anticipent sur leur pouvoir d'achat, ils tentent de réduire leurs charges. » Crédit immobilier : passer par un courtier, plus qu'une affaire de meilleur taux

Des frais élevés et des taux en hausse

Forcément, la pratique a un coût. Outre l'allongement de la durée synonyme d'intérêts en plus, les frais de courtage sont souvent importants. « En moyenne, les frais pour un tel dossier sont autour des 5 000 euros, même si cela varie en fonction de la complexité du dossier », livre Maël Bernier. La somme, qui sera de toute façon financée par le nouveau crédit, sera forcément moins élevée dans le cadre d'une opération simple, qui viserait par exemple à regrouper deux crédits à la consommation.

Regroupement de crédits :

pourquoi ça coûte aussi cher A noter que le coût du regroupement de crédit va mécaniquement augmenter dans le sillage de la hausse des taux de crédit conso et la remontée des taux des prêts immobiliers, même s'ils restent toujours très bas.

« Actuellement, sur des rachats de crédits sans garantie, qui est comme un prêt à la consommation, les taux sont entre 2,80 et 3,50%.

Sur un rachat comprenant une grosse part de crédit immobilier, on est entre 1,50 et 2,05 sur 20 ans (taux nominal, NDLR) et pour du rachat de crédits conso, les taux vont de 1,90 à 3,30% en fonction de la durée », illustre Julie Hermann.

Dans tous les cas, cette hausse des taux est limitée par le taux d'usure, c'est-à-dire le taux maximal qu'une banque n'a pas le droit de dépasser quand elle prêt de l'argent. Pour le regroupement de crédits, ce plafond varie en fonction de la nature des prêts. Si la part des crédits immobiliers est supérieure ou égale à 60% du total, c'est la législation sur les prêts immobiliers qui s'applique (2,40% de taux d'usure actuellement sur les prêts de 20 ans et plus).

Exemple de rachat de crédits

Pour un couple d'emprunteurs avec des revenus de 6 000 euros par mois Situation n°2 : rachat de crédits pour effectuer des travaux Comme dans la première simulation, le couple doit encore payer 200 000 euros (plus 43 104 euros d'intérêts) sur son crédit immobilier, pour une mensualité de 2000 euros. Il a également un crédit à la consommation de 30 000 euros (plus 5 380 euros d'intérêts) avec une mensualité de 600 euros, soit une mensualité totale de 2600 euros et un taux d'endettement actuel de 43,3%. Ils doivent réaliser des travaux à hauteur de 50 000 euros, mais ne peuvent passer par un nouveau crédit conso à cause du taux d'endettement supérieur à 35%.

Le couple va donc demander un rachat de crédits à hauteur de 280 000 euros (200 000 pour le crédit immobilier, 30 000 pour le crédit conso et 50 000 pour les futurs travaux). Les frais de remboursement anticipé (2 000 euros) et de dossier (7 361 euros) sont également inclus dans le nouveau prêt, pour un montant total de 289 361 euros. Sur une durée de 25 ans, à un taux (TAEG) de 2,20%, le couple devra payer 1 493,33 euros par mois assurance comprise. Après cette opération, le taux d'endettement s'élève donc à 24,91%. Le coût du financement, hors assurance, est de 76 470,32 euros, contre 59 252 euros si le couple était passé par un crédit conso, ce qui n'était de toute façon pas possible.